万科危局股债双杀背后隐藏的三大颠覆认知
债券市场异动，投资人情绪开始波动，因此万科金融资产价格迎来黑天鹅时刻。港股和A股价格联袂下挫，关键债券更是一日重挫二成以上，从而引发机构风控系统的自动临停响应。债价急挫反映市场并不信任主体的偿付能力，虽说股价调整也很剧烈，可是债券的集体暴击，彰显了信用风险正不断积累。与此对应，几只重要债券跌幅全部超过两成，有的甚至接近三成。 据传“国家队”流动性支持正在暂停，因此，外界预期逐步生变。消息称公司母集团资金增援出现收缩，更高层级政策导向已明确，相关资本输入将市场化对待。这意味着风险兜底机制弱化，于...
债券市场异动，投资人情绪开始波动，因此万科金融资产价格迎来黑天鹅时刻。港股和A股价格联袂下挫，关键债券更是一日重挫二成以上，从而引发机构风控系统的自动临停响应。债价急挫反映市场并不信任主体的偿付能力，虽说股价调整也很剧烈，可是债券的集体暴击，彰显了信用风险正不断积累。与此对应，几只重要债券跌幅全部超过两成，有的甚至接近三成。
据传“国家队”流动性支持正在暂停，因此，外界预期逐步生变。消息称公司母集团资金增援出现收缩，更高层级政策导向已明确，相关资本输入将市场化对待。这意味着风险兜底机制弱化，于是承压者被迫自寻出路。市场的反应极其迅速，与此债务到期安排成为所有关注焦点。尤其12月有接近60亿元债券本息待付，投资者信心得到极大考验，结果恐慌情绪点燃了更激烈的波动。
整体来万科基本面持续承压。公司前三季度营业收入超过1600亿元，但是年内大幅下滑，净利润规模化巨亏，财报数据压力不减。原因之一是项目结转收入大缩水，资产及信用计提激增，投资环节净回报恶化。因此去年外资机构下调评级也就不足为奇，他们判断公司策略愈发激进、合约销售锐减，流动性保障优先于利润增长，以及拿地明显降温。于是市场估值体系自然全面修正。
当前公司陷入四面楚歌状态。销售端断崖式回落，整体金额和面积双双下降幅度超四成。虽然集团母公司仍提供应急资金，但根据合作条款，后续可新增的贷款额度已非常有限。资产层面由于房价低迷，项目重估持续带来损耗。因此，即使暂缓新投资，现有存量的账面价值依然持续承压，减值风险攀升。
应对困境，万科正积极处置非主营资产，通过回笼现有库存换取现金流。譬如，年初现房和准现房销售收入已超400亿元。同时公司在公开市场拿地策略采取联合体、底价联合竞买，尤其在杭州市及武汉市，均与国资平台合作，充分分摊购地压力。除传统开发外，公司多元业务表现相对平稳。物流租赁、公寓经营等板块收入微增，它们成为波动周期中难得的缓冲带。
但与此整体房地产行业正在经历结构性阵痛。因为全国新建商品房成交及投资大幅退坡，所以行业已从竞争规模转向高质量发展阶段。未来，行业马太效应更加突出。部分头部房企尚能维系，但绝大多数中小企业终将被市场淘汰或并购，这是行业迭代的必然结果。部分龙头企业如能强化管理，聚焦核心业务，或许能穿越此次行业周期。
汇丰等权威机构近期虽予以“中性”评级，可是明确提示当前销售端和盈利端难有反转，估值重估窗口暂难开启。新任管理层出面安抚市场，强调将优化资产结构，缓释流动性压力，同时坚持战略定力，适时调整产品布局。只要公司资金链稳定住，周期过后估值修复尚有机会。但倘若债券恐慌引发连锁负面反馈，金融机构信用审查趋严，不排除企业经营会陷入更严峻考验。
由此可见，万科的一举一动，实际上浓缩了行业由黄金时代走向深度调整期的典型路径，这也是中国房地产周期嬗变的缩影。纵然未来充满不确定，但正如此前行业多轮变革，谁能顺势转型，谁就有希望熬过寒冬并步入新常态。至于万科结局，或许会为整个行业给出现实的注脚。
